Problémy zprostředkovatelské a rezervační smlouvy

Vytvořeno: 17.10.2012

Otázka

Dobrý den, mám od realitní kanceláře návrh rezervační smlouvy při koupi domu. Ve smlouvě vystupuje jako protistrana realitní kancelář (ne vlastník nemovitosti). Ve smlouvě je uvedeno, že realitní kancelář (zprostředkovatel) má s vlastníkem uzavřenu smlouvu o zprostředkování. Je tato formulace dostačující proto, abych se nemusel obávat, že skutečný vlastník bude s nemovitostí nákladat v rozporu s rezervační smlouvou? Rezervační poplatek mám zároveň platit realitní společnosti, ale chci aby byl započítán do kupní ceny. Jak mohu ošetřit vratnost rezervačního poplatku při případných komplikacích způsobených prodávajícím?Děkuji za odpovědi.

Odpověď

Abych mohl opravdu posoudit dostatečnost či nedostatečnost jednotliých ustanovení ať už rezervační smlouvy nebo smlouvy o zprstředkování, musel je vidět.Jinak obecně žádná formulace Vás neochrání před tím, jestli se vlastník nemovitosti rozhodne porušit zprostředkovatelskou smlouvu.

V každé rezervační smlouvě by mělo být ustanovení, že pokud nebude uzavřena kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí v určitém čase ( v rezervační lhůtě) z důvodů na straně prodávající, má zájemce o koupi právo odstoupit od rezervační smlouvy s tím, že zprostředkovatel je pak povinen vrátit rezervační zálohu. Zde je třeba upozornit, že se nemusíte s prodávajícím shodnout na znění kupní smlouvy, pak je to také chyba na straně prodávající a platí to, co jsem uvedl v předchozí větě. Takto to máme my jako RK v rezervační smlouvě, a bohužel se i nám občas stává, že prodávající nedodrží svoje závazky a my jsme nuceni rezervační zálohy vracet, a to na základě takto formulovaných ustanovení v rezervační smlouvě.Rezervační poplatek může také ošetřit tím, že ho složíte např. do advokátní úschovy s tím, že bude vyplacen např. až proti návrhu na vklad potvrzený katastrálním úřadem. Na tomto se však musíte shodnout s realitní kanceláří, svévolně to udělat nelze. Úplně přesně neznám ten důvod, proč trváte na tom, aby rezervační poplatek byl započítán do kupní ceny. Vám to může být úplně jedno, navíc se tím zvyšuje cena jako základ pro výpočet daně z převodu nemovitosti, takže by někdo musel zaplatit daň z převodu nemovitosti i z hodnoty rezervační zálohy, což považuji za nesmysl. Já jako prodávající a plátce daně z převodu, bych byl určitě proti nebo bych trval na tom, aby tuto část daně zaplatil kupující.